本文作者:無名漁夫

掙錢網(wǎng)站,未來房價怎么走?說說我對房市的看法

無名漁夫 2020-06-22 5493
掙錢網(wǎng)站,未來房價怎么走?說說我對房市的看法摘要: 今天咱們聊聊,房市這個全民熱點話題。熟悉我的人都知道,我對買房有執(zhí)念。去一座新都會,我最好奇的就是當?shù)胤績r。已往幾年我一直在香港、深圳和上海三地奔忙,過著類似“三城記”的生涯這種奔...

今天咱們聊聊,房市這個全民熱點話題。

熟悉我的人都知道,我對買房有執(zhí)念。去一座新都會,我最好奇的就是當?shù)胤績r。

已往幾年我一直在香港、深圳和上海三地奔忙,過著類似“三城記”的生涯

這種奔忙雖然辛勞,但也給了我對這三個都會房市舉行仔細考察的機遇,由此形成了一套自己的看法。

1

一線焦點高價房,投資性價比不高

上個月,我們上海辦公室從原來新天地搬到了北外灘。這里太美了,我尋思著要在浦江兩岸買套屋子自住。

固然,喜歡只是一個因素,焦點邏輯是:

這里是上海焦點地段,稀缺性足夠,縱然房價調(diào)整,這里抗跌性相對較強;

一旦上漲,它就是天下房價的領(lǐng)頭羊。

于是,我從萬科翡翠濱江到陸家嘴壹號院,最先了看房之路。

看完后,我發(fā)現(xiàn),一線焦點地段房價投資性價比并沒有那么高。

我前天在萬科翡翠濱江看了一個二樓,業(yè)主阿姨2015年900萬買入預售房,2017年漲到1400萬;

去年需要套現(xiàn),卻發(fā)現(xiàn)相似戶型、一樣面積的屋子,只能報到1200萬才有人看,而且掛了半年多了都還沒成交。

不是人人都說,一線焦點地段房產(chǎn)最平安么?這tm不是赤裸裸地打臉嘛。

2

豪宅,抗跌,但不易漲

一線焦點地段房產(chǎn)最大的特點是什么?

除了單價貴,就是總價高;

抗跌性強不假,但也存在不少坑,好比變現(xiàn)難。

因限購政策存在,很少人有能力全款買得起一線焦點地段高價房產(chǎn),改善型需求是這類房產(chǎn)的購置主力。

背后邏輯是這樣的,一個人事情幾年后,自己積累+家人資助+房貸,只能買得起300萬左右的遠郊房產(chǎn)或市區(qū)90年代-2000年的屋子;

這類房產(chǎn)總價低,潛在購置工具最多,同時也是剛需的最大受益者。

若是生長得好,幾年后他們會把小屋子賣了作為首付,再購置500萬+的房產(chǎn);以此類推,直到置換成市中心1000萬以上的房產(chǎn)。

值得注意的是,這是一個漏斗形的篩選,隨著總價越高,潛在購置者也會越來越少,導致一線焦點地段屋子變現(xiàn)能力不如低總價房產(chǎn)。

據(jù)我考察,即便像北上深這樣的超一線都會,只要房產(chǎn)總價跨越1500萬,“接盤俠”都不是那么好找的,揮金如土的富豪們沒有人人想象的那么多。

不是說你的高總價屋子不降價就一定賣不掉;

而是若是你想維持自己的心理價位,可能要等很長時間才氣成交,這會虛耗大量的機遇成本。

其次、這類屋子總價高,未來上漲潛力有限。

像前文提到的陸家嘴壹號院,現(xiàn)在每平方均價已靠近15萬,再漲一倍顯然對照難題;而像上海周邊大虹橋板塊樓盤——中駿天瓏單價5萬剛出頭,再漲一倍就相對容易許多。

背后邏輯是這樣的,焦點地段屋子自己不會上漲,只會不停老化,房價之所貴,貴的是地價,而地價是屋子周邊配套和地段優(yōu)勢的綜合體現(xiàn)。

焦點地段屋子,由于其周圍配套成熟,地段及配套優(yōu)勢早已體現(xiàn)在房價上,所以其未來想象空間比遠郊開發(fā)區(qū)屋子小得多。

固然,深圳房市最近部門豪宅漲得太瘋狂,這是特例。

相對應(yīng)的,這類屋子最大優(yōu)勢是抗跌性強。

經(jīng)濟不景氣,首當其沖的是剛需樓盤;

焦點地段高總價房產(chǎn)受影響較小,究竟這類房產(chǎn)鎖定的是全球華人圈的頂級購置力。

若是經(jīng)濟泛起下行,這類群體不僅相對受影響較小,還可能從中受益(這是另一個話題了,這里不睜開)。

3

我對現(xiàn)在房市對整體看法

下面說說,我對整個房市的看法。

道歉后的海底撈,還能坐穩(wěn)行業(yè)第一么?


先拋焦點看法:

部門一二線焦點都會房價可能還存在著一定的上漲空間;

但對普通人來說,屋子已不是最好的投資工具。

人人知道,中國房市是典型的政策市,要想理清晰房價未來的走勢,就得看看當初它是若何漲上去的。

已往十幾年房價連續(xù)上漲的焦點動力主要有三個。

首先是大量民眾涌入都會帶來的都會化加速;

其次是以房地產(chǎn)為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的政策指導;

最后是寬松貨幣政策釋放出的巨額資金。

這里重點說說第三點,08年美國次貸危急后,央媽釋放出了天量流動性。

那時實體經(jīng)濟蕭條+通脹預期強烈,大量資金“違規(guī)”流入房市,成為推動房價上漲的主力。

在這樣的靠山下,2016年之前,我們的屋子是“用來炒的,而不是用來住的”,它的金融屬性遠遠跨越其棲身屬性。

也就是說,人人買屋子類似于買一款理財產(chǎn)品。

低租金回報、高空置率人人都不care,只要能賺錢就好。

于是,房價上漲趨勢不停自我增強,從而一飛沖天。

直到2017年房市“房住不炒”定位橫空出世,各地房價才最先逐步降溫。

隨后,高層動真格調(diào)控房市,出臺了種種限購限售措施,嚴厲打擊各種資金流入房市,限制房企融資。

現(xiàn)在來看,那時高層對高房價危害就有了蘇醒的熟悉,且達成了基本共識。

自提出“房住不炒”之后,房產(chǎn)調(diào)控政策大偏向上基本沒有搖動;

之后,天下大部門地區(qū)房價就進入了漫漫調(diào)整之路。

2018年,管理層明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”,房地產(chǎn)政策指導方面泛起180度轉(zhuǎn)向;

在金融業(yè)“去杠桿”之后,流向房地產(chǎn)的資金更是受到了嚴格控制?,F(xiàn)在的房價對”都會化“也泛起嚴重透支。

總體而言,那時支持房價上漲的三個焦點動力都泛起了差別水平的弱化。

值得一提的是,縱然在疫情危急的當下,高層對房地產(chǎn)調(diào)控的刻意依然保持了相當強的定力;

幾天前的高層集會重申“房住不炒”,這意味著未來幾年房價調(diào)控依然不會放松。

從另一方面看,疫情危急之下,全球主要經(jīng)濟體都在瘋狂印錢,市場上依然充斥著天量的廉價資金。

綜合來看,我以為一二線焦點都會房價另有一定的上漲空間。

但,縱然有一定的上漲空間,結(jié)構(gòu)性分化也將成為房價未來走勢的主要特點:

同一個片區(qū),有的在漲,有的在跌,異常磨練投資人的眼光,普通人買房異常容易掉到坑里。

在一二線房市虹吸效應(yīng)的作用下,縱然市場資金相對豐裕,人口流出都會房價也將受到顯著打擊。

在“房住不炒”大靠山下,大量資金不能流入房市,但多放出來的水總會選擇一個去向。那這些巨額資金會流到哪里去?

我以為可能是現(xiàn)在被種種嫌棄的股市。

4

我看好的未來投資偏向

許多人對中國股市的印象還停留在“賭場”上,事實上中國最優(yōu)異的公司絕大部門都已上市,只是一部門在A股,另外一部門在外洋股市。

未來,我不確定中國會不會泛起全球頂尖科技巨頭,但我可以確定中國大概率會泛起消費巨頭(看看恒順醋業(yè)、貴州茅臺走勢)、制造業(yè)巨頭,而且不止一個。

這將給資本市場的投資者帶來偉大回報,一大批新富們將由此降生。

這個話題,值得我再寫一篇文章重點說說。想看的,不妨點贊激勵下。

重申一下我的看法:

我們每一個普通人都應(yīng)該履歷一次經(jīng)濟危急,只有這樣,我們的人生才有機遇逆風翻盤。

固然,只有極少數(shù)人能捉住其中的機遇。

那么,這些幸運兒有哪些配合特質(zhì)呢?

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