摘要：
今天咱們聊聊，房市這個全民熱點話題。熟悉我的人都知道，我對買房有執(zhí)念。去一座新都會，我最好奇的就是當?shù)胤績r。已往幾年我一直在香港、深圳和上海三地奔忙，過著類似“三城記”的生涯這種奔... 今天咱們聊聊，房市這個全民熱點話題。
熟悉我的人都知道，我對買房有執(zhí)念。去一座新都會，我最好奇的就是當?shù)胤績r。
已往幾年我一直在香港、深圳和上海三地奔忙，過著類似“三城記”的生涯
這種奔忙雖然辛勞，但也給了我對這三個都會房市舉行仔細考察的機遇，由此形成了一套自己的看法。
1
一線焦點高價房，投資性價比不高
上個月，我們上海辦公室從原來新天地搬到了北外灘。這里太美了，我尋思著要在浦江兩岸買套屋子自住。
固然，喜歡只是一個因素，焦點邏輯是：
這里是上海焦點地段，稀缺性足夠，縱然房價調(diào)整，這里抗跌性相對較強；
一旦上漲，它就是天下房價的領(lǐng)頭羊。
于是，我從萬科翡翠濱江到陸家嘴壹號院，最先了看房之路。
看完后，我發(fā)現(xiàn)，一線焦點地段房價投資性價比并沒有那么高。
我前天在萬科翡翠濱江看了一個二樓，業(yè)主阿姨2015年900萬買入預售房，2017年漲到1400萬；
去年需要套現(xiàn)，卻發(fā)現(xiàn)相似戶型、一樣面積的屋子，只能報到1200萬才有人看，而且掛了半年多了都還沒成交。
不是人人都說，一線焦點地段房產(chǎn)最平安么？這tm不是赤裸裸地打臉嘛。
2
豪宅，抗跌，但不易漲
一線焦點地段房產(chǎn)最大的特點是什么？
除了單價貴，就是總價高；
抗跌性強不假，但也存在不少坑，好比變現(xiàn)難。
因限購政策存在，很少人有能力全款買得起一線焦點地段高價房產(chǎn)，改善型需求是這類房產(chǎn)的購置主力。
背后邏輯是這樣的，一個人事情幾年后，自己積累+家人資助+房貸，只能買得起300萬左右的遠郊房產(chǎn)或市區(qū)90年代-2000年的屋子；
這類房產(chǎn)總價低，潛在購置工具最多，同時也是剛需的最大受益者。
若是生長得好，幾年后他們會把小屋子賣了作為首付，再購置500萬+的房產(chǎn)；以此類推，直到置換成市中心1000萬以上的房產(chǎn)。
值得注意的是，這是一個漏斗形的篩選，隨著總價越高，潛在購置者也會越來越少，導致一線焦點地段屋子變現(xiàn)能力不如低總價房產(chǎn)。
據(jù)我考察，即便像北上深這樣的超一線都會，只要房產(chǎn)總價跨越1500萬，“接盤俠”都不是那么好找的，揮金如土的富豪們沒有人人想象的那么多。
不是說你的高總價屋子不降價就一定賣不掉；
而是若是你想維持自己的心理價位，可能要等很長時間才氣成交，這會虛耗大量的機遇成本。
其次、這類屋子總價高，未來上漲潛力有限。
像前文提到的陸家嘴壹號院，現(xiàn)在每平方均價已靠近15萬，再漲一倍顯然對照難題；而像上海周邊大虹橋板塊樓盤——中駿天瓏單價5萬剛出頭，再漲一倍就相對容易許多。
背后邏輯是這樣的，焦點地段屋子自己不會上漲，只會不停老化，房價之所貴，貴的是地價，而地價是屋子周邊配套和地段優(yōu)勢的綜合體現(xiàn)。
焦點地段屋子，由于其周圍配套成熟，地段及配套優(yōu)勢早已體現(xiàn)在房價上，所以其未來想象空間比遠郊開發(fā)區(qū)屋子小得多。
固然，深圳房市最近部門豪宅漲得太瘋狂，這是特例。
相對應(yīng)的，這類屋子最大優(yōu)勢是抗跌性強。
經(jīng)濟不景氣，首當其沖的是剛需樓盤；
焦點地段高總價房產(chǎn)受影響較小，究竟這類房產(chǎn)鎖定的是全球華人圈的頂級購置力。
若是經(jīng)濟泛起下行，這類群體不僅相對受影響較小，還可能從中受益（這是另一個話題了，這里不睜開）。
3
我對現(xiàn)在房市對整體看法
下面說說，我對整個房市的看法。
道歉后的海底撈，還能坐穩(wěn)行業(yè)第一么？
先拋焦點看法：
部門一二線焦點都會房價可能還存在著一定的上漲空間；
但對普通人來說，屋子已不是最好的投資工具。
人人知道，中國房市是典型的政策市，要想理清晰房價未來的走勢，就得看看當初它是若何漲上去的。
已往十幾年房價連續(xù)上漲的焦點動力主要有三個。
首先是大量民眾涌入都會帶來的都會化加速；
其次是以房地產(chǎn)為經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的政策指導；
最后是寬松貨幣政策釋放出的巨額資金。
這里重點說說第三點，08年美國次貸危急后，央媽釋放出了天量流動性。
那時實體經(jīng)濟蕭條+通脹預期強烈，大量資金“違規(guī)”流入房市，成為推動房價上漲的主力。
在這樣的靠山下，2016年之前，我們的屋子是“用來炒的，而不是用來住的”，它的金融屬性遠遠跨越其棲身屬性。
也就是說，人人買屋子類似于買一款理財產(chǎn)品。
低租金回報、高空置率人人都不care，只要能賺錢就好。
于是，房價上漲趨勢不停自我增強，從而一飛沖天。
直到2017年房市“房住不炒”定位橫空出世，各地房價才最先逐步降溫。
隨后，高層動真格調(diào)控房市，出臺了種種限購限售措施，嚴厲打擊各種資金流入房市，限制房企融資。
現(xiàn)在來看，那時高層對高房價危害就有了蘇醒的熟悉，且達成了基本共識。
自提出“房住不炒”之后，房產(chǎn)調(diào)控政策大偏向上基本沒有搖動；
之后，天下大部門地區(qū)房價就進入了漫漫調(diào)整之路。
2018年，管理層明確提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”，房地產(chǎn)政策指導方面泛起180度轉(zhuǎn)向；
在金融業(yè)“去杠桿”之后，流向房地產(chǎn)的資金更是受到了嚴格控制?，F(xiàn)在的房價對”都會化“也泛起嚴重透支。
總體而言，那時支持房價上漲的三個焦點動力都泛起了差別水平的弱化。
值得一提的是，縱然在疫情危急的當下，高層對房地產(chǎn)調(diào)控的刻意依然保持了相當強的定力；
幾天前的高層集會重申“房住不炒”，這意味著未來幾年房價調(diào)控依然不會放松。
從另一方面看，疫情危急之下，全球主要經(jīng)濟體都在瘋狂印錢，市場上依然充斥著天量的廉價資金。
綜合來看，我以為一二線焦點都會房價另有一定的上漲空間。
但，縱然有一定的上漲空間，結(jié)構(gòu)性分化也將成為房價未來走勢的主要特點：
同一個片區(qū)，有的在漲，有的在跌，異常磨練投資人的眼光，普通人買房異常容易掉到坑里。
在一二線房市虹吸效應(yīng)的作用下，縱然市場資金相對豐裕，人口流出都會房價也將受到顯著打擊。
在“房住不炒”大靠山下，大量資金不能流入房市，但多放出來的水總會選擇一個去向。那這些巨額資金會流到哪里去？
我以為可能是現(xiàn)在被種種嫌棄的股市。
4
我看好的未來投資偏向
許多人對中國股市的印象還停留在“賭場”上，事實上中國最優(yōu)異的公司絕大部門都已上市，只是一部門在A股，另外一部門在外洋股市。
未來，我不確定中國會不會泛起全球頂尖科技巨頭，但我可以確定中國大概率會泛起消費巨頭（看看恒順醋業(yè)、貴州茅臺走勢）、制造業(yè)巨頭，而且不止一個。
這將給資本市場的投資者帶來偉大回報，一大批新富們將由此降生。
這個話題，值得我再寫一篇文章重點說說。想看的，不妨點贊激勵下。
重申一下我的看法：
我們每一個普通人都應(yīng)該履歷一次經(jīng)濟危急，只有這樣，我們的人生才有機遇逆風翻盤。
固然，只有極少數(shù)人能捉住其中的機遇。
那么，這些幸運兒有哪些配合特質(zhì)呢？
