摘要：
憑據(jù)最新新聞，停止2020年7月尾，首爾的公寓平均售價首次突破了10億韓元（合575萬軟妹幣）的主要心理關(guān)口，特別是炙手可熱的江南，平均售價已經(jīng)突破了20億韓元（1150萬軟妹幣）... 憑據(jù)最新新聞，停止2020年7月尾，首爾的公寓平均售價首次突破了10億韓元（合575萬軟妹幣）的主要心理關(guān)口，特別是炙手可熱的江南，平均售價已經(jīng)突破了20億韓元（1150萬軟妹幣），40年間增值83.5倍，遠(yuǎn)超其它物價的上漲。
根據(jù)現(xiàn)在一個家庭的平均月收入536萬韓元（￥30820）來算，要不吃不喝16年才氣買的起一套首爾的公寓，這讓許多人感覺到絕望。
民間的怨氣已經(jīng)演化為對文在寅政府的攻擊，最近更是最先針對政府中擁有多套房產(chǎn)的官員，導(dǎo)致文在寅不得不接連撤換核心成員，暫時壓制下民間的否決聲音。
受此影響，文在寅才剛享受了幾天71%的高支持率，馬上就跌落神壇，最新的支持率已經(jīng)跌破40%，一個經(jīng)濟問題眼看就要成為一場要他命的政治危急。
這一切是怎么發(fā)生的呢？在查閱了大量的數(shù)據(jù)和資料后，我發(fā)現(xiàn)了一些差別尋常的信號，文在寅似乎陷入了一個被人設(shè)計好的圈套，在打一場不能能贏得的戰(zhàn)爭！
固然，這只是我的一個推測，但你們知道的，我不會做沒有憑據(jù)的推測，看完后你自己做判斷。
首先，為什么房價越調(diào)控越漲呢？
這個原理說破了著實很簡樸，就是人們的預(yù)期（房價會漲）加上大量廉價的錢。
我們可以試想一下這么一個場景：在一座山上坐落著一家央行，在山下有大大小小許多池子，對照典型的好比房地產(chǎn)市場，股市等等，當(dāng)央行放水的時刻，水就奔流而下，哪邊池子接的水多，漲價也就越兇。
中韓人民情形有點類似，都喜歡買屋子，不太喜歡炒股，也就是說往房地產(chǎn)的渠道對照寬，而且對照通暢，而去股市的渠道就對照細(xì)，中心另有堵塞的地方，其它的投資途徑不多，跟房地產(chǎn)比起來只能算是小水坑。
韓國的股市總也不漲，直到最近央行放水才啟動
現(xiàn)在突然蹦出來一小我私家，說不許往房地產(chǎn)的池子里蓄水了，可是山上央行還在一直的放水，于是他決議堵池子，可是不管他怎么堵，這些水都能找到裂縫流進來，而且由于池子太大了，他堵了這邊，那里又漏了，真是左支右絀。
以上只是一個簡樸的比喻，但也許說明晰文在寅面臨的逆境。
事情至少得追溯到前任總統(tǒng)，2014年7月，為了提振低迷的房地產(chǎn)市場，樸槿惠推出了一系列組合大招，包羅降低1個點的房產(chǎn)購置稅（從2-4%到1-3%），以及放松對抵押貸款的要求。
在這一塊，韓國政府最常用的兩個手段，一個是LTV（Loan To Value），貸款占房產(chǎn)總價的比例，另一個就是DTI（Debt To Income），月還款占收入的比重，調(diào)整后，在大首爾都市圈，貸款可以到7成，還款額可以到月收入的6成。
這些措施激活了民間的投契氣氛，那時韓國盛行子彈貸，這是一種3年內(nèi)的短期貸款，貸款人只要還利息，本金等限期竣事時一次性清償。
對于借款人來說，子彈貸的利益就是杠桿異常高，只需要支出一點微薄的利息，然后等三年賣出房產(chǎn)贏利，或者是做再貸款，也就是根據(jù)房產(chǎn)最新估值做一個新的貸款條約，若是樓價上漲，就能貸出更多的錢，簡直是一本萬利的生意。
據(jù)統(tǒng)計，那時子彈貸能占到所有小我私家貸款的80%以上。
而另外一種在樸槿惠時代流行起來的投資方式叫“缺口投資”，這和韓國一種獨占的歷久租約條約（Jeonse）有關(guān)，一樣平常是2年，租客一次性繳納巨額的押金，金額為房產(chǎn)價值的50%到80%，這押金和房價的差距就稱為缺口。
到租約竣事時，房東全款退回押金，相當(dāng)于租客給房東提供了一筆2年的無息貸款，利益就是不用交房租。
投契客從中發(fā)現(xiàn)了絕佳的機遇，甚至可以不花一分錢就把屋子買下來。
我們用一個例子來說明，假設(shè)某房產(chǎn)價值100萬美元，租客以Jeonse方式承租下來，一次性交了80萬美元押金，投契客就會找房東談，若是房東愿意賣房，投契客只要出20萬美元就能買下屋子，租約到期時投契客要送還租客80萬押金，這相當(dāng)于首付只有2成，外加一筆80萬的2年無息貸款，比從銀行貸款劃算多了。
就算這首付的20萬，也可以通過貸款獲得（有專門的產(chǎn)物），利率并不高，這樣就真正做到空手套白狼。
這些亂象助推了本就處于高位的家庭欠債，成為埋藏在金融圈的一顆炸彈，沒有爆炸的原因是房價另有上漲空間，這是整個游戲得以維系下去的要害。
不外出來混的，早晚要還，搞不好就整出個韓國版的次貸危急?？墒菫榱私?jīng)濟，樸槿惠顧不了那么多了，要還就讓下任來還吧！
民間已經(jīng)饑渴難耐，下面就差放水了，而樸槿惠手上有張王牌：韓國央行！
憑據(jù)2013年加州大學(xué)對89家央行獨立性的觀察，韓國央行排名65位，基本沒有獨立性可言。
實際上，韓國總統(tǒng)不僅可以任命央行總裁和錢幣政策委員會的董事，連國會都無權(quán)否決，而且也可以直接干預(yù)央行的錢幣政策。
2014年頭，樸槿惠提名李柱烈擔(dān)任央行總裁，可以說，李柱烈就是樸槿惠的人，對她言聽計從。
8月，韓國央行正式拉開了放水的閘門，在短短兩個月時間內(nèi)延續(xù)降息兩次，而且大幅提高了基礎(chǔ)錢幣的投放。
基礎(chǔ)錢幣經(jīng)由銀行系統(tǒng)的放貸之后會發(fā)生數(shù)倍于自身的廣義錢幣，也就是常說的M2，M2除以基礎(chǔ)錢幣的值就叫做錢幣乘數(shù)，它直接反映了錢幣創(chuàng)作的效率。
在中國，這個值在6左右，也就是央行每印出一塊錢，廣義錢幣就會增添6塊錢。而在韓國，最新的錢幣乘數(shù)是15。
央行可以通過調(diào)治存款準(zhǔn)備金率來控制錢幣乘數(shù)，理論上限就是準(zhǔn)備金率的倒數(shù)。
而韓國歷久執(zhí)行超低的準(zhǔn)備金率，這是央行官網(wǎng)上宣布的最新值，可以想象，樸槿惠時代的準(zhǔn)備金率應(yīng)該和這個相差無幾。
低息+低準(zhǔn)備金率+超發(fā)錢幣，這相當(dāng)于給病態(tài)的經(jīng)濟強行插管打雞血，一時做一時爽，哪管死后洪水滔天。
樸槿惠在韓國家庭欠債累累的靠山下，繼續(xù)選擇了加杠桿的梭哈之旅，效果顯著，之后，韓國家庭債務(wù)加速飆升，同比增速歷久處于兩位數(shù)。
到17年底，韓國的家庭欠債規(guī)模到達1450萬億韓元（￥8.34萬億），快要是可支配收入的2倍，在全世界壓倒一切，在亞洲排第二沒人敢說第一。
微信怎么賺錢,人民需要怎樣的內(nèi)循環(huán)？
更令人震驚的是，昔時M2才2528萬億（￥14.536萬億），也就是說，57%的錢都是韓國家庭憑實力借出來的，而其中又有50%-70%是住房按揭貸款。
這樣稍微換算一下，就知道按揭占到廣義錢幣的3到4成，若是再算上房地產(chǎn)商和上下游行業(yè)，說韓國一半以上的錢在樓市一點也不夸張！
就這樣，樸槿惠把韓國經(jīng)濟和房地產(chǎn)徹底綁死，然后推到懸崖邊，文在寅繼續(xù)的就是這么一個局勢，稀罕的是，他已經(jīng)在懸崖邊倘佯三年了，能不掉下來已經(jīng)算是個事業(yè)。
著實我對照迷的一件事是文在寅繼任這三年多以來，一直沒有對央行做出大動作，甚至機遇送上門都不要。
2018年頭，李柱烈第一任期竣事，他可是樸槿惠的人，可文在寅不知哪根筋搭錯了，照樣基本沒有意識到問題的癥結(jié)所在，他不僅沒有換上自己的心腹，還繼續(xù)提名李柱烈，使得他成為40多年來首位連任的總裁。
效果超級寬松的錢幣政策得以維持，而且受本次疫情影響，央行順勢把利率降到地板上，又最先玩命印錢。
雖然這是全球央行的尺度動作，然則韓國的情形很特殊，李柱烈不應(yīng)該不清楚這對樓市的影響，在水量加大的情形下，7月份首爾公寓漲幅又破了歷史記錄。
這相當(dāng)于把文在寅放到火上烤。
我一樣平常不愿意信賴陰謀論，但現(xiàn)在卻不能不往這方面想，文在寅一直被人詬病不懂經(jīng)濟，那么他完全有可能被李柱烈牽著鼻子走，為的就是讓他頂在前面背鍋。
固然，我并沒找到實錘的證據(jù)，列位小伙伴可以選擇性的吸收。
下面我們簡樸回首下文在寅在沒有央行支持的情形下對樓市投契提議的史詩級的沖鋒。
文在寅的思緒是，把都會劃分為三種區(qū)域，過熱，投契和調(diào)整區(qū)，然后以最兇猛的政策壓制過熱區(qū)，襲擊投契區(qū)，然則起勁三年下來，過熱和投契區(qū)卻越打越多。
2017年8月，他將首爾所有25個區(qū)都列為過熱區(qū)，實行最嚴(yán)酷羈系。
包羅對擁有兩套以上房產(chǎn)的業(yè)主征收分外的轉(zhuǎn)移所得稅。新增貸款LTV和DTI只能到40%，也就是貸款只能4成，還款不能超過收入的4成。而且，一個家庭只能貸款一次。
這輪史上最嚴(yán)肅調(diào)控效果立竿見影，房價被暫時停止住了，但首爾卻是個破例，在停歇了幾個月后又最先上漲。
17年11月，推出五年“住房福利路線圖”，設(shè)計以遠(yuǎn)低于市場價的價錢向無家可歸的年輕人、新婚夫婦和低收入工薪家庭提供100萬套出租房。
18年9月，大幅提高6億韓元（50.7萬美元）以上房產(chǎn)的房產(chǎn)稅。
19年11月，對首爾部門過熱區(qū)域的公寓設(shè)置價錢上限。
20年1月，克制首爾9億韓元（76萬美元）以上房產(chǎn)的抵押貸款。
20年6月，劃定任何在過熱或投契區(qū)通過貸款購置公寓的小我私家，都必須在6個月內(nèi)遷入該地址。而不管房產(chǎn)價值若何，購房者都要向政府講述資金來源。另外，通過缺口投資貸款買入房產(chǎn)的，必須馬上清償貸款。
可以看到，以上的許多政策已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了一個正常市場經(jīng)濟體應(yīng)該干預(yù)的水平，甚至比中國還要嚴(yán)，然則效果證實，這種堵的方式基本行不通。
想嚴(yán)打首爾的投契，然而投契卻向周邊地區(qū)伸張，接著又反噬首爾。想限制貸款，效果人們轉(zhuǎn)而向非銀行機構(gòu)借貸
河山交通部部長前兩個月認(rèn)可，首爾的江南區(qū)的公寓成交中有72%是通過缺口投資完成的，比年頭還增進了15個百分點。
另外，最近企業(yè)購置公寓的比例也在攀升，從17年的1%到今年6月份的6.6%
固然，另有一股勢力不能忽視，就是以中國人為首的外國炒房團，憑據(jù)韓國房地產(chǎn)評估委員會（KAB）的統(tǒng)計，從2017年到今年5月，外國人在韓國購置了23000多套公寓，其中中國人占58%。
而外國人買房要不就用現(xiàn)金，要不就是從其它渠道融資，基本不受韓國禁貸令的限制，這又引發(fā)了韓國人的不滿，埋怨政府的政策著實是在歧視本國人。
文在寅真的是有苦說不出，但他確著實一最先就犯了嚴(yán)重的錯誤，低估了對手的實力！他的對手有兩個。
一個是自由市場中自由流動的錢，這位選手善于以柔克剛，可以容易化解文在寅的鐵拳。
而另一個就是他的政治對手，包羅黃教安，樸槿惠，財閥甚至是央行，這位選手隱藏在暗處，以是我也搜索不出太多的資料。若是有這方面新聞的，迎接給我爆料！
總而言之，這兩個對手都異常壯大，看來這次文在寅兇多吉少！對于吃瓜群眾，接下去也有兩個看點：
安倍已經(jīng)告退了，文在寅會步其后塵嗎？
樓市會引發(fā)韓國版的次貸危急嗎？
讓我們拭目以待。
正如諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎得主克魯?shù)侣谒膹V告片里所說的，我們生活在一個新鮮的時代。
這話一點不假，自從進入信用錢幣時代，全球都掉入了經(jīng)濟增進要靠印鈔和欠債來推動的怪圈。
雖說沒人不懂實業(yè)才是經(jīng)濟穩(wěn)固生長的基礎(chǔ)，然則在錢幣泛濫的靠山下，資產(chǎn)的泡沫化就是一種一定，這成為了人類社會不能逃匿的宿命。
前有日本和美國的房產(chǎn)泡沫相繼破滅，今有韓國，而這種故事注定還會繼續(xù)在全球差別的地方上演。
中國現(xiàn)在也面臨房價過高的問題，不外由于我們的金融市場相對封鎖，而且投契民風(fēng)遠(yuǎn)沒有韓國那么夸張，因此內(nèi)部風(fēng)險尚屬可控。
不外，中國家庭百分之七八十的資產(chǎn)都在房地產(chǎn)，可以說房市就是中國家庭的所有，值得認(rèn)真嚴(yán)肅的看待。
也許現(xiàn)在也是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的契機，希望高層能有足夠的智慧，充實吸收日韓的經(jīng)驗教訓(xùn)，起勁打造一個后浪也能住得起的社會。
贊，在看，轉(zhuǎn)發(fā)，一鍵三連，天下你有！
我是無名漁夫（微信/QQ:181628402）軒鼎創(chuàng)業(yè)旗下講師，為草根提供網(wǎng)上賺錢項目交流技術(shù)方法及最新互聯(lián)網(wǎng)項目分享！歡迎在評論區(qū)留言，也可加我微信QQ交流分享。感謝您一直以來對軒鼎創(chuàng)業(yè)的大力支持！更多干貨可訪問創(chuàng)業(yè)課堂https://www.chuangyeketang.com
