疫情之下，新開(kāi)工、完工及開(kāi)發(fā)投資研判,不起眼的暴利小生意

摘要： 2020年引 言2月27日房地產(chǎn)行業(yè)的生長(zhǎng)會(huì)受到多種外部因素的影響，包羅宏觀環(huán)境的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，政策的轉(zhuǎn)變，甚至不能抗因素等等都會(huì)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略行動(dòng)、消費(fèi)者行為決議等造成或多或...

2020年

2月27日

房地產(chǎn)行業(yè)的生長(zhǎng)會(huì)受到多種外部因素的影響，包羅宏觀環(huán)境的轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，政策的轉(zhuǎn)變，甚至不能抗因素等等都會(huì)對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略行動(dòng)、消費(fèi)者行為決議等造成或多或少的影響。而企業(yè)一致性的行為又在一定程度上決議了行業(yè)未來(lái)的生長(zhǎng)趨勢(shì)。

企業(yè)行為轉(zhuǎn)變局限普遍，此篇文章只聚焦于房企在新開(kāi)工與完工上的行為決議，研究在房企行為更改時(shí)，天下衡宇新開(kāi)工面積、完工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量更改情形，及在疫情影響之下，天下衡宇新開(kāi)工面積、完工面積及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更改趨勢(shì)。

（1） 房企在新開(kāi)工與完工決議上的轉(zhuǎn)變

（2） 新開(kāi)工、完工、銷(xiāo)售之間的更改紀(jì)律

（3） 新開(kāi)工、完工趨勢(shì)更改的延續(xù)性及影響

（4） 疫情之下，新開(kāi)工、完工及開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)研判

一、房企在新開(kāi)工、完工上有怎樣的決議？ 

翻看房企年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在新開(kāi)工和完工安排上存在一定的更改紀(jì)律?？傮w而言，7家典型房企新開(kāi)工面積與完工面積走勢(shì)保持一致，新開(kāi)工面積總是處于完工面積之上，而從2016年最先兩者之間的差距不停擴(kuò)大， 2017年兩者之間的背離值（背離值=新開(kāi)工面積-完工面積）高達(dá)9682萬(wàn)平米，緣故原由或在于限于融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變，企業(yè)紛紛從2016年最先，一定程度上加大新開(kāi)工力度，放緩?fù)旯す?jié)奏，以此緩解資金壓力。

總體上看，2006年至 2018年，萬(wàn)科地產(chǎn)的新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積與完工面積走勢(shì)一致，而且銷(xiāo)售面積總量介于新開(kāi)工面積與完工面積之間，完工增速與新開(kāi)工增速之間存在一準(zhǔn)時(shí)滯，下行周期內(nèi)，新開(kāi)工放緩，完工增速上行，上行的周期內(nèi)，新開(kāi)工和完工面積同步上漲。2006年至2009年時(shí)代，新開(kāi)工與完工總量基本相當(dāng)，2008年金融危機(jī)時(shí)期，銷(xiāo)售面積低于完工面積；2010年最先，新開(kāi)工與完工總量之間差距放寬，并延續(xù)保持一定距離，2016年新開(kāi)工與完工的差距陡增，兩者之間的剪刀差迅速擴(kuò)大。

保利生長(zhǎng)的新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積和完工面積走勢(shì)一致，2016年最先新開(kāi)工面積與完工面積之間的差距放大，2018年兩者之間的背離值（背離值=新開(kāi)工面積-完工面積）到達(dá)歷年之最，為2179萬(wàn)平米。2009年至2011年、2016年至2018年完工面積高于銷(xiāo)售面積，2012年至2015年完工面積低于銷(xiāo)售面積。

二、新開(kāi)工、完工、銷(xiāo)售之間的更改紀(jì)律

企業(yè)的一致性行為將決議行業(yè)的走勢(shì)。通過(guò)考察可知，天下衡宇新開(kāi)工面積與銷(xiāo)售面積走勢(shì)保持一致，銷(xiāo)售體量越大，新開(kāi)工面積越高。市場(chǎng)下行時(shí)，銷(xiāo)售面積下滑，新開(kāi)工面積也會(huì)響應(yīng)走低，市場(chǎng)行情向好時(shí)，銷(xiāo)售面積上升，新開(kāi)工面積也相對(duì)保持同向轉(zhuǎn)變。完工面積與銷(xiāo)售面積走勢(shì)之間具有非典型的線性關(guān)系，市場(chǎng)行情向好時(shí)，完工面積與銷(xiāo)售面積同向轉(zhuǎn)變，而市場(chǎng)行情下行時(shí)，銷(xiāo)售下行，而完工面積會(huì)反向走高。

2016年最先，新開(kāi)工與銷(xiāo)售面積之前的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)保持穩(wěn)定，均在不停走高，而完工面積卻泛起下滑，即新開(kāi)工面積增速與完工面積差距不停擴(kuò)大。

2016年新開(kāi)工面積與完工面積同比增速均由負(fù)轉(zhuǎn)正，分別為8.1%和6.1%，2017年新開(kāi)工面積增速雖有所放緩，但仍到達(dá)7%，2018年更是陡增至17.2%，而完工面積相對(duì)疲弱，同比增幅延續(xù)兩年為負(fù)，2017年、2018年分別為-4.4%、-7.8%。完工與新開(kāi)工增速之間的剪刀差擴(kuò)大。2019年完工面積增速由負(fù)轉(zhuǎn)正至2.6%，新開(kāi)工面積增幅收窄至8.5%，兩者之間的剪刀差較2018年有顯著收窄。

為何在銷(xiāo)售向好時(shí)，完工面積與新開(kāi)工面積和銷(xiāo)售面積會(huì)泛起顯著背離呢？

1、新開(kāi)工端，衡宇新開(kāi)工面積之以是快速增進(jìn)，我們以為緣故原由有五：

其一、由于銷(xiāo)售向好，企業(yè)在2016年、2017年、2018年年底前補(bǔ)庫(kù)存的力度相對(duì)較大，因此企業(yè)有足夠的土地資源用于開(kāi)工、銷(xiāo)售；

其二、房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)調(diào)控政策，包羅限購(gòu)、限貸、限價(jià)、融資端政策等無(wú)顯著放松跡象，特別是730中央政治局集會(huì)提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，明確了行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)，政策周全放松的預(yù)期削弱，企業(yè)紛紛快速出貨，因此開(kāi)工意愿相對(duì)強(qiáng)烈；

其三、融資環(huán)境收緊，企業(yè)面臨一定現(xiàn)金流壓力，項(xiàng)目開(kāi)工后，企業(yè)可以獲得開(kāi)發(fā)貸款，進(jìn)而可以舉行項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)；

其四、由于資金端的壓力，企業(yè)對(duì)于自有現(xiàn)金的利用率提高，期待快速開(kāi)工，快速開(kāi)盤(pán)最快速率實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流；

其五、三四線等低能級(jí)都會(huì)銷(xiāo)售面積占比較高，而且預(yù)售條件相對(duì)寬松，項(xiàng)目開(kāi)工后可以快速進(jìn)入銷(xiāo)售，因此企業(yè)的開(kāi)工意愿也相對(duì)較強(qiáng)。

2、完工端，為何在新開(kāi)工面積走高時(shí)，衡宇完工面積卻在不停下行？我們以為主因在于兩點(diǎn)：

其一、主觀上，自動(dòng)放緩?fù)旯?/strong>。延伸完工時(shí)間能在一定程度上削減資金的投入，進(jìn)而緩解資金壓力；

其二、客觀上，被動(dòng)延伸完工周期。嚴(yán)肅政策調(diào)控下，部門(mén)實(shí)力不佳的企業(yè)，特別是一些中小型房企可能不堪資金壓力，而被迫歇工，甚至停業(yè)，因而致使完工周期延伸，完工面積負(fù)向增進(jìn)。

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因此，由于新開(kāi)工的意愿強(qiáng)烈，而完工意愿縮短，新開(kāi)工與完工之間的背離度出現(xiàn)加大趨勢(shì)。而且在資金壓力約束下，中小房企退出的節(jié)奏會(huì)加速，這將加速行業(yè)整合，綜合實(shí)力較強(qiáng)的房企迎來(lái)并購(gòu)時(shí)機(jī)，隨著中小房企的逐步退出，行業(yè)集中度也將進(jìn)一步上升，而且原先歇工的項(xiàng)目也將再度復(fù)工，進(jìn)而對(duì)完工面積總量形成一定支持。

三、新開(kāi)工、完工更改趨勢(shì)的延續(xù)性及影響

1、開(kāi)工與完工的更改趨勢(shì)能否延續(xù)？

2019年，新開(kāi)工面積仍然保持快速增進(jìn)勢(shì)頭，但增速泛起顯著縮短，至2019年12月為8.5%，主要緣故原由在于由于資金端的壓力和土地價(jià)格的高企，2018年底最先，企業(yè)投資力度顯著削弱，由于新開(kāi)工與土地投資間的時(shí)滯，新開(kāi)工泛起增速逐步放緩。

2019年完工面積維持負(fù)增進(jìn)，3季度最先，完工面積增速略有反彈至1-12月的2.6%。主要緣故原由在于三四線都會(huì)完工面積占天下完工面積的比例較高，而且三四線都會(huì)預(yù)售條件較低，隨著2017年銷(xiāo)售的商品房逐步進(jìn)入完工期，完工面積增速泛起一定恢復(fù)，預(yù)計(jì)未來(lái)會(huì)繼續(xù)保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，完工岑嶺與新開(kāi)工峰值、銷(xiāo)售峰值的時(shí)滯也或?qū)⒃桨l(fā)顯著。

預(yù)計(jì)隨著新開(kāi)工面積增速的縮短和完工收獲期的到來(lái)，新開(kāi)工與完工面積增速之間的剪刀差將保持縮短之勢(shì)。

2、新開(kāi)工與完工更改將有哪些影響？

考察歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)投資總量具有一定韌性，未泛起過(guò)增速為負(fù)的情形。2016年最先開(kāi)發(fā)投資增速不停走高，至2018年為9.5%，2019年整年高達(dá)9.9%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中主要由兩部門(mén)投資組成：工程端投資和土地端投資。工程端投資主要包羅建安投入等與工程建設(shè)相關(guān)的資金投入，主要受新開(kāi)工和完工面積影響，新開(kāi)工與完工面積與開(kāi)發(fā)投資呈正相關(guān)關(guān)系，新開(kāi)工面積與完工面積越高，工程端資金投入也相對(duì)較高。

 2019年，新開(kāi)工仍然維持高增進(jìn)態(tài)勢(shì)，2季度末新開(kāi)工增速逐步放緩。由于新開(kāi)工與開(kāi)發(fā)投資之間的滯后性，新開(kāi)工總量高企將對(duì)開(kāi)發(fā)投資形成一定支持，然則放緩的增速使得其對(duì)開(kāi)發(fā)投資增速的孝敬或?qū)⑷趸?/span>

土地端投資主要包羅土地出讓金及與購(gòu)置土地相關(guān)的各項(xiàng)用度支出，開(kāi)發(fā)投資與土地購(gòu)置費(fèi)之間也存在一準(zhǔn)時(shí)滯。2018年終最先，土地端成交萎縮，2019年土地成交面積和金額同比已由負(fù)轉(zhuǎn)正，這對(duì)開(kāi)發(fā)投資總量造成反向影響。

2019年3季度最先，土地成就面積和金額同比降幅最先收窄，8月單月土地成交金額同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，單月土地成交面積降幅收窄至-6%，較7月收窄31個(gè)百分點(diǎn)。由于前期大量的衡宇新開(kāi)工和銷(xiāo)售，企業(yè)的土地儲(chǔ)備不停消耗，企業(yè)補(bǔ)庫(kù)存的意愿強(qiáng)烈，特別是第二梯隊(duì)房企追求規(guī)模的意愿強(qiáng)烈，因此土地成交泛起增速回升的態(tài)勢(shì)，但受限于資金，累計(jì)土地成交面積和金額同比增幅回正仍需要一準(zhǔn)時(shí)間，短期內(nèi)或不能對(duì)開(kāi)發(fā)投資形成正向拉動(dòng)作用。

四、疫情之下，新開(kāi)工、完工及開(kāi)發(fā)投資將若何更改？ 

不同于衡宇銷(xiāo)售，項(xiàng)目售樓處關(guān)閉后，企業(yè)尚可以通過(guò)線上渠道一部門(mén)對(duì)沖線下渠道關(guān)閉造成的影響（只管對(duì)沖作用亦相當(dāng)有限），而項(xiàng)目施工建設(shè)無(wú)法通過(guò)線上渠道完成，而受疫情影響，企業(yè)紛紛延遲復(fù)工，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要群集大量人群，尤其是外來(lái)務(wù)工人員，農(nóng)民工等，若疫情未獲得完全控制，開(kāi)發(fā)建設(shè)流動(dòng)都無(wú)法順?biāo)毂犻_(kāi)，以是疫情尚未獲得控制之前，新開(kāi)工、完工必將受到一定打擊。

以下我們將重點(diǎn)剖析中性假設(shè)（假設(shè)：疫情于2月到達(dá)岑嶺，3月尾前獲得有用控制，房地產(chǎn)行業(yè)行政性政策和融資政策適度放松）下，衡宇新開(kāi)工面積、完工面積及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資更改情形。

1、新開(kāi)工、完工下半年或報(bào)復(fù)性上漲

若疫情在3月尾獲得有用控制，則1季度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)勢(shì)必受到一定嚴(yán)重影響：第一、疫情影響，企業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)和回款大打折扣，加之融資受阻，企業(yè)開(kāi)工和施工意愿低迷；第二、為了防止疫情的進(jìn)一步擴(kuò)散，企業(yè)歇工成為共性選擇；第三、由于2019項(xiàng)目去化率的下行，企業(yè)存在一定難以去化的貨量，或在1季度通過(guò)各種方式實(shí)現(xiàn)存貨的消化，因此在新開(kāi)工上或力度不大。

企業(yè)開(kāi)工、施工將在2季度逐步恢復(fù)正常，新開(kāi)工、完工或?qū)⒂瓉?lái)報(bào)復(fù)性反彈：其一、疫情獲得控制，前期積累的購(gòu)房需求逐步釋放，企業(yè)銷(xiāo)售恢復(fù)正常秩序，企業(yè)將加速開(kāi)工，推盤(pán)，回款；其二、2019年天下商品房銷(xiāo)售金額達(dá)17萬(wàn)億，再創(chuàng)新高，大量物業(yè)需在2020年實(shí)現(xiàn)交付，據(jù)億翰智庫(kù)調(diào)研，房企2020年上半年需交付項(xiàng)目占比在30%-50%，也有企業(yè)占比在50%以上，因此，后期企業(yè)勢(shì)必加速施工，完工總量將大幅反彈。

整年來(lái)看，疫情對(duì)衡宇新開(kāi)工和完工面積的短期打擊具有確定性，更歷久（整年）來(lái)看，疫情影響或有限。而且，歷年數(shù)據(jù)來(lái)看，由于季節(jié)性因素，一季度衡宇新開(kāi)工、完工面積占比相對(duì)較低，2016年至2019年，1季度新開(kāi)工面積平均占比為17%，完工面積平均占比為21%，預(yù)計(jì)整年新開(kāi)工、完工同比漲幅將到達(dá)0%、3.8%。

2、開(kāi)發(fā)投資前低后高，整年仍將維持正增進(jìn)

由于銷(xiāo)售回款受到制約，疊加融資受限，資金端壓力將迫使企業(yè)暫緩拿地決議，以是一季度企業(yè)土地端投資將受到嚴(yán)重制約，土地投資難對(duì)開(kāi)發(fā)投資形成正向拉動(dòng)，而且由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的暫停，工程端投資也必將受到嚴(yán)重影響。因此，一季度開(kāi)發(fā)投資將較2019年同期有顯著下跌。

2季度最先，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)或?qū)⒒貧w正常秩序，企業(yè)大概率加速趕工，施工節(jié)奏加速，工程投資增添，此端將對(duì)開(kāi)發(fā)投資帶來(lái)正向拉動(dòng)。土地端投資也將大概率增添：其一、投資能力上，隨著銷(xiāo)售秩序的逐步回歸正常，回款也將逐步恢復(fù)，若融資端政策再給予一定支持，企業(yè)投資能力勢(shì)必增強(qiáng)，投資強(qiáng)度也將大概率提升；其二、投資意愿上，由于2019年企業(yè)銷(xiāo)售向好,但去化率走低，企業(yè)可供出售且易去化的貨值有限；而且，2019年，多數(shù)企業(yè)在土地投資上相對(duì)鄭重，2020年企業(yè)將有強(qiáng)烈的補(bǔ)庫(kù)存需求。

整年來(lái)看，開(kāi)發(fā)投資將出現(xiàn)前低后高趨勢(shì)，上半年受疫情影響，開(kāi)發(fā)投資將受一定影響，一季度同比增幅將為負(fù)，下半年，在土地投資和工程投資的雙拉動(dòng)下，開(kāi)發(fā)投資或泛起報(bào)復(fù)性上漲，整年開(kāi)發(fā)投資仍將保持正向增進(jìn)，預(yù)計(jì)整年漲幅為2.4%。